租赁房屋后，按约定时间支付租金是承租人应尽的义务，但因疫情导致经营受影响，承租人能否要求减免租金？

最近，延吉市人民法院受理了原告刘某诉被告田某房屋租赁纠纷。

案情回顾

2019年10月12日，刘某与田某签订房屋租赁合同，双方约定：刘某将其位于延吉市某商场地下通道精品屋出租给田某；租赁期限为3年，自2019年11月1日至2022年10月30日；双方约定的年租金为8万元，一年一付。田某租赁房屋后，按双方约定支付了2019年11月1日至2020年11月1日的租金8万元。2020年，因疫情商场停业了45天，从2020年3月15日开始正常营业。2020年11月1日至2021年11月1日期间的租金，田某以因疫情经营受影响须减免租金为由，至今未支付。刘某诉至法院，要求田某支付租金8万元，法院主持调解过程中，刘某表示如果田某支付租金8万元，可以延长租期45天；如果不延长租期，可以少收取年租金1万元；田某则以双方签订合同之后发生了不可抗力、疫情后市场经营下滑、其他经营业主的租金进行了调整、仍按原合同支付租金显失公平为由主张将租金调整为每年5万元，双方未能达成调解。

延吉市法院经审理认为，刘某与田某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同有效。田某未按合同约定支付租金构成违约，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第 6条：“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金的,人民法院可引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解,调解不成的应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同”之规定,本案中田某因疫情其经营确实受到了影响,应适当减少租金,但也不能过于扩大刘某的租金损失。结合田某因疫情经营受影响的实际情况,根据公平原则，刘某少收取年租金1万元，可以弥补田某商场停业等造成的损失，故判决田某支付刘某2020年11月1日至2021年10月31日的租金7万元。田某不服上诉后,延边朝鲜族自治州中级人民法院驳回田某上诉,维持原判。

法条链接

《中华人民共和国合同法》一百零七条:

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第 6条：

承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

法官提示

当前疫情形势下，人民群众都受到了不同程度的影响，承租人希望减免房租以弥补疫情期间收入上的损失，但多数出租人也要偿还房贷，大家都处在艰难的时期。目前最佳的解决方法是双方友好协商、积极沟通，让出租人损失降到最低，也让承租人能有安定的环境，才能携手共渡难关。